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明知违建仍出售房产 法院：确认合同解除！

常州律师讲解案情

　　好不容易攒够了首付，选到了满意的位置和户型，这次的买房本应该是一件高兴的事情，但是余先生和程小姐这对夫妻，却高兴不起来。

　　案情回顾

　　2021年3月6日，余先生夫妻同郑先生夫妻签订了《**衢州市存量（二手）房买卖意向合同》**，约定郑先生夫妻将位于开化县某处房产转让给余先生夫妻。房屋转让价为114.5万元。余先生在签订合同时支付了定金5万元，并约定3月30日再支付65万元(含定金5万元)，另外49万元等银行放款时支付，尾款0.5万元等交房时支付，并于2021年4月30日之前办理过户手续。

　　合同签订后，余先生经过了解，该房屋厨房属违章建筑，无法办理过户登记手续。2021年3月12日，余先生认为其购房目的无法实现，通过手机短信向对方发出解除合同通知并要求返还定金。2021年3月15日，双方多次沟通无果，余先生夫妻将郑先生夫妻起诉至开化法院，请求法院判令：确认双方2021年3月6日签订的《衢州市存量（二手）房买卖意向合同》于2021年3月12日解除；对方双倍返还定金10万元。

　　庭审过程中，双方各执一词

　　郑先生认为

　　签订该合同之前，原告是了解案涉房屋的详情的，知悉厨房在交易房屋面积范围之外。原告起诉解除合同，既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件。

　　余先生认为

　　交易房屋存在违法搭建，该违法建筑的存在致使合同目不能实现，所以其有权解除合同，且其已向对方发送解除合同的通知，该合同自通知到达对方时解除。

　　法院经审理认为

　　原告与被告签订的《衢州市存量（二手）房买卖意向合同》，具备房屋买卖合同的主要内容，应当认定为房屋买卖合同。被告明知其房屋存在违章无法过户，双方签订合同的目的不能实现，符合法定解除合同的条件，因此判决原、被告双方签订的《衢州市存量（二手）房买卖意向合同》于2021年3月12日解除，被告返还原告定金5万元。

　　法官说法

　　在房屋买卖交易中，房屋存在违章搭建系普遍现象。作为卖方，在交易前应将情况如实告知买方，或将违章建筑拆除改正，不可存在侥幸心理致使房屋无法正常过户，导致合同解除或无效进而引发定金返还、损害赔偿等一系列“麻烦事”。作为买方，要履行合理的注意义务，了解房屋是否存在问题。本案中，被告没有如实告知原告违法搭建平台情况，原告购房目的无法实现，原告有权主张解除合同并且通知被告，合同自通知到达对方时解除。因合同已解除，被告因此取得的定金应当予以返还。原告对违法搭建平台是否经过审批，亦未尽合理注意义务，因此原告请求双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。

法条链接

　　第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

　　《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。